Le 20 mars, l'administration fiscale a publié une nouvelle version du formulaire 2048-IMM-SD, destiné aux notaires pour calculer la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier. Cette mise à jour, issue de la loi de finances de 2025, introduit des changements significatifs concernant les amortissements dans les régimes micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux simplifiés) et réel. Une distinction inattendue entre ces deux régimes est apparue, notamment au niveau de la ligne 25 du formulaire, soulignant une exemption potentielle pour certains loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Cela suscite des interrogations sur les implications futures pour les investisseurs immobiliers.

Détails de la Mise à Jour

En ce début de printemps, les professionnels de l’immobilier ont été surpris par une modification subtile mais cruciale dans le traitement fiscal des biens loués meublés. La mention spécifique de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI), figurant dans le nouveau formulaire 2048-IMM-SD, clarifie que seuls les amortissements déduits dans le cadre du régime réel sont concernés par cette réglementation. Ce point, confirmé par Baptiste Bochart, juriste spécialisé dans les questions fiscales immobilières, exclut ainsi les loueurs sous le régime micro-BIC de cette obligation.

Cette interprétation contraste avec les précédentes décisions administratives, notamment celles prises en 2024, où une certaine flexibilité avait été offerte aux loueurs pour choisir leur fiscalité selon leurs besoins. L’exemption actuelle pourrait être perçue comme un avantage majeur pour ceux relevant du régime micro-BIC, tout en posant question sur son alignement avec les objectifs législatifs visant à encourager la location longue durée.

Parallèlement, une autre bonne nouvelle émerge pour les loueurs sous le régime réel : les dépenses liées aux travaux de construction ou d’amélioration peuvent désormais majorer le prix d’acquisition du bien, réduisant ainsi la plus-value taxable. Les propriétaires ont également la possibilité d’opter pour une valorisation forfaitaire de ces travaux, fixée à 15% du prix initial d’achat, augmentée de 7,5% pour les frais annexes.

Ainsi, cette révision offre une perspective renouvelée pour les investisseurs immobiliers, bien qu’elle nécessite une vigilance accrue face aux éventuelles évolutions législatives futures.

En tant que lecteur attentif, on ne peut s’empêcher de remarquer que cette décision administrative semble quelque peu paradoxale. D’un côté, elle encourage indirectement la location courte durée via le régime micro-BIC, alors que d’un autre côté, les politiques publiques tendent à favoriser la location longue durée. Cette ambivalence met en lumière l’importance d’une clarification rapide des textes officiels afin d’éviter toute incertitude pour les investisseurs immobiliers. En définitive, cette mise à jour rappelle combien le domaine fiscal reste complexe et sujette à des ajustements constants, exigeant une adaptation continue de la part des parties prenantes.